Wat ik leerde van mijn gesprek met een hypotheekadviseur van ING over het verhogen van mijn hypotheek
De huizenmarkt is continu in beweging, en met de stijgende kosten en onzekerheden rondom rentes kan het verleidelijk zijn om te overwegen je hypotheek te verhogen. Onlangs had ik een gesprek met een hypotheekadviseur van ING om mijn opties te verkennen voor het lenen van een extra €100.000. In dit artikel deel ik wat ik heb geleerd en de overwegingen die mij werden aangereikt. Bovendien bespreek ik het bredere economische nieuws dat mijn beslissing beïnvloedde.
1. Waarom zou je je hypotheek verhogen?
Het idee om je hypotheek te verhogen komt vaak voort uit de wens om te investeren in een tweede woning, een verbouwing te financieren, of simpelweg je financiële ruimte te vergroten. Maar, zoals het spreekwoord gaat: “Geld lenen kost geld.” Dit was ook één van de eerste dingen die mijn hypotheekadviseur benadrukte. Hoewel het aantrekkelijk klinkt om extra geld te lenen, moet je goed begrijpen welke kosten erbij komen kijken.
2. Huidige rentestand: Wachten kan lonen
Niet alleen gaf de hypotheekadviseur van ING het advies om even te wachten met het verhogen van de hypotheek, maar ook vanuit het bredere nieuws blijkt dit een verstandig advies. Volgens ABN AMRO’s econoom Philip Bokeloh is er namelijk een goede kans dat de rente op hypotheken in de komende maanden gaat dalen.
Door de afgenomen inflatie krijgt de Europese Centrale Bank (ECB) namelijk meer ruimte om haar rentetarieven te verlagen. De ECB heeft al twee renteverlagingen doorgevoerd in 2024, en de verwachting is dat er nog meer verlagingen zullen volgen, wat ook de rente op hypotheken omlaag zou trekken. Dit betekent dat zowel korte als lange rentevaste periodes aantrekkelijker kunnen worden naarmate de rente verder daalt.
ABN AMRO voorspelt dat het depositotarief van de ECB tegen het einde van 2024 op 3% zal uitkomen, en in 2025 mogelijk zelfs naar 1,5% zal dalen. Dit zou de hypotheekrentes in lijn hiermee omlaag trekken.
Lees de laatste inzichten over renteverlagingen in 2025 bij ABN AMRO Klik hier
3. De verborgen kosten bij het verhogen van je hypotheek
Bij het verhogen van je hypotheek komen meer kosten kijken dan alleen een hogere maandelijkse aflossing. In onze situatie zouden wij voor het hypotheekadvies bij ING ongeveer €1900 betalen. Daarnaast, als wij meer dan €75.000 lenen, dan moeten wij ook notariskosten betalen van ongeveer €750.
Meer weten over financiële planning en investeren in vastgoed? Lees hier hoe het systeem van estratos in Colombia invloed heeft op woonkosten
4. Hypotheekvormen en maandlasten: Annuïteiten versus Aflossingsvrij
Er zijn verschillende hypotheekvormen waar je uit kunt kiezen. Bij het lenen van €100.000 geeft ING de volgende inschatting voor mijn maandlasten:
- Aflossingsvrije hypotheek: ongeveer €350 per maand.
- Annuïteitenhypotheek: ongeveer €475 per maand.
Het verschil zit hem in het feit dat je bij een aflossingsvrije hypotheek alleen rente betaalt en de lening niet aflost tijdens de looptijd. Dit betekent lagere maandlasten, maar uiteindelijk blijf je zitten met de schuld. Een annuïteitenhypotheek zorgt ervoor dat je de lening langzaam aflost, waardoor de maandlasten iets hoger zijn, maar je na 30 jaar geen schuld meer hebt. Onze voorkeur gaat uit naar een annuïteitenhypotheek.
5. Box 3: Hoe zit het met de belasting?
Een belangrijk punt om te overwegen is de fiscale kant van het verhaal. Bij het lenen van geld voor een tweede woning (bijvoorbeeld een beleggingspand), valt zowel het geleende geld als het vastgoed in Box 3. Dit betekent dat je geen hypotheekrenteaftrek krijgt zoals bij je eerste woning. Wel kun je de waarde van het vastgoed verminderen met de hypothecaire schuld in Box 3.
Laten we een simpel rekenvoorbeeld nemen:
- Stel je hebt een tweede woning van €200.000 en je hebt een hypotheek van €100.000.
- Dit geeft je een netto vermogen van €100.000 in Box 3.
- Het heffingsvrij vermogen in 2024 is €57.000 per persoon (dus samen €114.000 voor fiscaal partners).
- In dit voorbeeld zouden wij geen belasting betalen omdat het vermogen onder het heffingsvrije bedrag blijft.
Als je echter ander vermogen hebt, zoals spaargeld, moet je de waarde optellen en belasting betalen over het bedrag dat boven het heffingsvrije vermogen uitkomt.
Rekenvoorbeeld met €50.000 spaargeld
Stel, je hebt een netto vermogen van €150.000 (bijvoorbeeld een vakantiewoning van €100.000 plus €50.000 spaargeld). Het heffingsvrije bedrag voor fiscaal partners in 2024 is €114.000.
De formule voor het belastbaar vermogen is:
Belastbaar vermogen = Netto vermogen − Heffingsvrij bedrag [€150.000 − €114.000 = €36.000]
Over dit belastbaar vermogen betaal je 2,57% belasting:
Jaarlijkse belasting = €36.000 × 2,57 = €925,20*
* €925,20 is de belasting die je jaarlijks zou betalen over het belastbare vermogen van €36.000 in Box 3. Deze belasting wordt berekend op basis van het fictieve rendement (2,57% in 2024) dat de Belastingdienst hanteert voor vermogen boven het heffingsvrije bedrag.
6. Verhuizen is niet zo eenvoudig
Iets anders wat mijn adviseur benadrukte, is dat een deel van ons vermogen vastzit in zowel onze huidige woning als ander vastgoed. Dit betekent dat je dat vermogen niet zomaar kunt gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Omdat dit vermogen vastzit in het vastgoed en de bijbehorende hypotheken, komt het pas beschikbaar als je die eigendommen verkoopt. Wil je de overwaarde van je huidige huis of ander vastgoed inzetten voor een nieuwe investering, zoals de aankoop van een andere woning, dan moet je eerst het betreffende vastgoed verkopen om dat geld vrij te maken.
Conclusie: Wat is het beste moment om je hypotheek te verhogen?
Op basis van dit gesprek en de bredere economische verwachtingen ben ik tot de conclusie gekomen dat het verstandig is om te wachten. De kosten voor het verhogen van je hypotheek en de huidige rentestand maken het op dit moment minder aantrekkelijk. Bovendien, met de voorspelling dat de rente verder zal dalen, is het mogelijk verstandiger om later een hypotheek te verhogen tegen een lagere rente.
Voor iedereen die overweegt om zijn hypotheek te verhogen, zou ik adviseren om grondig onderzoek te doen en alle kosten en risico’s in overweging te nemen. Een gesprek met een hypotheekadviseur kan je inzicht geven in de opties, maar het blijft belangrijk om goed te kijken naar je eigen financiële situatie en toekomstplannen.
Wil je meer weten over hypotheekverhogingen, vastgoedinvesteringen of andere financiële vragen? Neem dan contact met mij op of blijf mijn blog volgen voor meer tips en inzichten.